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17- D- 0637 201 7 年 10 月 24 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
ジャ
パン
エ
ク
セ
レ
ン
ト
投資法人
（証券コード：8987）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 東京都心 6 区を中心とした大都市圏のオフィスビルを主な投資対象とする不動産投資法人（J - RE IT ）。資 産運用業務はジャパンエクセレントアセットマネジメント（J E A M）が担当。J E A M のスポンサーは、コ アスポンサーである新日鉄興和不動産（ 54％）および第一生命保険（ 26％）のほか、第一ビルディング （5％）、相互住宅（5％）、みずほ銀行（5％）、みずほ信託銀行（5％）から構成される。複数スポンサー 体制の下、各スポンサーから物件取得、PM、財務および人材面において多様なサポートを享受している。 (2) 現在のポートフォリオは、31 物件、取得金額総額 2, 953 億円。この 1年では「興和西新橋ビル」と「赤
坂ガーデンシティ」の 2 物件について追加取得を実施した。このうち「興和西新橋ビル」の追加部分はコ アスポンサーである新日鉄興和不動産からの取得であり、不動産取得環境が厳しい中でもスポンサーパイ プラインを主軸とした継続的な外部成長が進められている。本投資法人はこれまでディベロッパー機能を 有するスポンサーとの間でポートフォリオの質的改善を企図した物件の入れ替えをまじえながら継続的な 外部成長の実績を有し、今後も同様のスポンサーサポートを活用したポートフォリオマネジメントが見込 まれる。ポートフォリオの稼働状況では、大口テナントの退去が発生した「芝二丁目ビルディング」にお いて、空室期間なく後継テナントの誘致に成功するなど、高いポートフォリオ稼働率を維持している。ま た、財務面ではスポンサーであるみずほフィナンシャルグループおよび第一生命保険からの借入金を中心 とした財務基盤が構築され、総じて安定した物件運営および財務運営が継続されている。以上を踏まえ、 格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) ポートフォリオ全体の稼働率は、17/ 6期末時点では 99. 4％、過去 5年間の平均稼働率では 97.9％と高水 準で安定的に推移している。テナントの退去率は大口テナントの退去が発生した「芝二丁目ビルディン グ」を除けば概ね 1％台の低い水準にあり、好調なオフィスマーケット環境に加え、スポンサーおよびス ポンサーの関連会社と一体となった PM および良好なテナントリレーションの構築や運営・管理の効率化 が奏功していると言えよう。賃料改定は増額改定が進捗し、17/ 12 期および 18/ 6 期においても増額改定 が減額改定を上回り、賃貸事業収入の増額基調が続く見通しである。ポートフォリオ全体の含み益は増加 傾向にあるが、個別には依然として含み損となっている物件も見られ、J C R では J E A M による今後のポー トフォリオの改善に対する取り組みや改善の状況についてフォローしていく。
(4) デット・ファイナンスについては、スポンサーであるみずほ銀行、第一生命保険、みずほ信託銀行をはじ め 17/ 6 期末時点で 15 金融機関との間でレンダーフォーメーションが構築されている。有利子負債の平均 残存年数の長期化、金利の固定化、金融コストの削減を企図した調達が行われ、また、総額 140 億円のコ ミットメントラインの設定により流動性も確保されている。L T V は、新規物件取得時に借入金を調達し たことによりやや上昇しているが、概ね 40％台中頃の水準でコントロールされるなど、安定性に配慮し た財務運営が継続されている。
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■ 格付対象
発行体：ジャパンエクセレント投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 4 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2011 年 11 月 4 日 2018 年 11 月 2 日 1. 40% AA-
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2013 年 11 月 25 日 2018 年 11 月 2 日 0. 46% AA-
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2014 年 3 月 10 日 2019 年 3 月 11 日 0. 46% AA-
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
80 億円 2014 年 3 月 10 日 2024 年 3 月 11 日 1. 13% AA-
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2015 年 9 月 9 日 2025 年 9 月 9 日 1. 03% AA-
第 9 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2016 年 10 月 27 日 2026 年 10 月 27 日 0. 45% AA-
第 10 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2016 年 12 月 20 日 2023 年 12 月 20 日 0. 39% AA-
第 11 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2017 年 10 月 19 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準については、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp/ ）の「格付関連情報」に「信
用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付
関連情報」に、「J - RE IT 」（2017 年 7 月 3 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） ジャパンエクセレント投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラス
に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g- 7(a)
項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は J C R のホームページ（http: / / www.jcr. co. jp/ en/ ）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
